Theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc, thời gian tới, có rất nhiều khả năng đơn giá/m2 căn hộ cao cấp chung cư sẽ tăng sau khi thông tư 03 của Bộ triển khai chính thức có hiệu lực vào ngày 8/4 tới đây.
Cách cũ – Cách mới “vênh” nhau từ 2-5m2
Theo nội dung sửa đổi của Thông tư 03 thì diện tích nhà dùng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ chung cư và diện tích nhà ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ cao cấp, diện tích nhà sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
 |
| Cách tính không gian sử dụng căn hộ chung cư để tính tiền mua bán |
Khi tính diện tích nhà ban công thì tính toàn bộ diện tích nhà sàn, trường hợp ban công có phần không gian tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp VND diện tích dùng căn hộ cao cấp thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ cao cấp hoặc phụ lục hợp VNĐ được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp VNĐ mua bán căn hộ chung cư.
Với cách tính diện tích nhà theo thông thủy được quy định tại Thông tư 03/2014, thì không gian căn hộ cao cấp thực tế có thể giảm dần trong biên độ dao động từ 3m2 - 5m2 so với các tính từ tim tường mà các nhà thầu đang áp dụng theo Thông tư 16/2010.
Thông tư cũng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương, các bên phải ghi rõ hơn các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; không gian sàn tiến hành căn hộ cao cấp; diện tích dùng căn hộ cao cấp (không gian sử dụng thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.
Như vậy, kể từ sau ngày 8/4 khi Thông tư 03 có hiệu lực, người mua nhà phần nào sẽ "được lợi" vì họ chỉ phải trả tiền cho phần không gian sử dụng "sở hữu thực" thay vì phải "gánh" cả phần sở hữu chung như là cột, hộp kỹ thuật... như trước đây.
Giá căn hộ chung cư chung cư sẽ VND loạt tăng?
Căn cứ quy định tại Thông tư 03, nhà thầu sẽ phải tính diện tích nhà căn hộ theo kích thước thông thủy. Theo cách tính này, phần không gian sử dụng thực giao cho khách hàng sẽ đi xuống. Do vậy, đơn giá/m2 của mỗi căn hộ cao cấp sẽ phải tăng. Vì theo nguyên tắc, chi phí tiến hành gồm móng, khung, cột, tường chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, mái... đã phân bổ vào giá. Ngược lại, nếu tính theo kích thước tim tường (Thông tư 16), đơn giá sẽ hạ dần đi. Mặc dù, tổng giá trị căn hộ chung cư sẽ không thay đổi.
Có thể hiểu một cách đơn giản hơn là: Giả sử nhà thầu bán cho khách hàng một căn hộ chung cư 45m2 với giá A VND/m2, tổng số tiền khách hàng phải trả là B VNĐ (theo công thức sau: 45m2 x A VND/m2 = B VNĐ/Căn hộ).
Theo cách tính không gian cũ (được quy định tại Thông tư 16) thì khách hàng sẽ phải trả tiền cả 45m2 của căn hộ cao cấp nêu trên, cho dù phần “không gian sở hữu thực tế” của khách hàng (do vướng cột, hộp kỹ thuật...) chỉ là 43m2.
Tuy nhiên, nay tính theo Thông tư 03 thì khách hàng chỉ phải trả tiền cho “phần không gian sở hữu thực tế” (giả sử là 43m2 như trên) mà thôi. Do vậy, nếu vẫn áp dụng đơn giá là A VNĐ/m2 như trên thì tổng số tiền khách hàng phải trả (theo công thức trên) không còn đảm bảo B VND/căn hộ nữa.
Chính vì vậy, để đảm bảo căn hộ cao cấp nêu trên vẫn được bán với giá B VND, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư công trình, nhà đầu tư sẽ buộc phải điều chỉnh bảng giá căn hộ để bù đắp các chi phí không được phân bổ vào không gian căn hộ cao cấp. Vì vậy, thời gian tới, có rất nhiều khả năng giá căn hộ chung cư chung cư sẽ tăng.
Mới đây nhất, tại phiên họp thường kỳ Chính phủ ngày 28/2, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, giá bất động sản hiện đã chững lại sau một thời gian đi xuống mạnh, một số công trình tăng nhẹ từ 1- 2%. Giao dịch cũng trên đà tăng tại 2 thành phố lớn, trong đó, số giao dịch thành công tại Hà Nội tăng gấp hai lần cả 2013.
